Medida Provisória 1085/21 – bons avanços no mercado de incorporação imobiliária.

Além dos benefícios para o cidadão brasileiro e para o mercado de crédito, as disposições contidas na Medida Provisória 1085/21 trouxeram impactos importantes para a incorporação imobiliária, setor de extrema relevância para economia brasileira.

É, sem sombra de dúvidas, mais uma etapa nas medidas necessárias para a redução dos gargalos existentes no ciclo da incorporação imobiliária, especialmente se considerarmos a simplificação e padronização de procedimentos. Não à toa, entidades de classe do setor tem se manifestado favoravelmente à aprovação da Medida pelo Congresso.

Para além dos ganhos com todas as questões inerentes ao Sistema Eletrônico dos Registros Públicos buscamos, neste artigo, trazer de forma simplificada os impactos desta regulamentação na atividade do incorporador.

Relembrando que a Medida Provisória ainda depende de aprovação do Congresso Nacional e todo o seu trâmite pode ser acompanhado clicando neste link.

1. Extinção do Patrimônio de Afetação (art. 10 da MP):

a. Automática: ocorrerá em relação à cada unidade quando do registro de cada contrato de compra e venda ou de promessa de compra e venda, desde que (i) acompanhado do respectivo termo de quitação do contrato de financiamento do empreendimento e (ii) previamente tenha havido a averbação da construção;

b. Por meio de Averbação sem conteúdo financeiro:

(i) Unidades ainda não comercializadas existentes após a extinção integral das obrigações decorrentes do contrato de financiamento para construção: o cancelamento se dará mediante averbação do respectivo termo de quitação na matrícula matriz ou em cada uma das matrículas individuais eventualmente abertas, desde que já tenha sido averbada a construção;

(ii) na hipótese de liquidação do patrimônio de afetação em caso de falência ou destituição do incorporador, a averbação se dará mediante apresentação, pela Comissão de Representantes, da ata da assembleia geral que deliberar pela liquidação e demais documentos.

c. Denúncia da incorporação: a desafetação ocorrerá no mesmo ato de cancelamento do registro da incorporação. Neste caso, são requisitos: requerimento do incorporador, acompanhado da comunicação feita aos adquirentes e respectivo comprovante dos recibos de quitação dos valores a estes devolvidos;

2. Rol de documentos para o registro da Incorporação (art. 10 e art. 20, I, alínea “a” da MP):

(i) Exclusão do Atestado de idoneidade financeira.

(ii) Certidão de objeto e pé (ação civil e/ou penal): pode ser substituída pela impressão do andamento do processo digital, desde que estes demonstrem de forma clara o estágio do processo e a repercussão econômica do litígio.

Atenção: não há menção para a hipótese de processo físico, porém não vemos óbice para que não seja aceito mediante a entrega de cópia das peças processuais que atinja o objetivo.

(iii) a demonstração das frações ideais passa a ser feita por meio de instrumento que contenha a divisão do terreno e respectivas frações ideais autônomas, discriminando a descrição, caracterização e destinação das futuras unidades e partes comuns que a elas acederão;

(iv) a minuta da Convenção de Condomínio deverá disciplinar o uso das futuras unidades e das partes comuns do conjunto imobiliário.

3. Exigências no registro do Memorial (art. 10 da MP):

(i) alteração do prazo de 15 dias para 10 dias úteis para que o oficial apresente, por escrito, todas as exigências necessárias para o registro do memorial de incorporação.

(ii) 10 dias úteis: cumpridas todas as exigências, este é o prazo para apresentação da certidão e devolução da segunda via autenticada da documentação caso esta tenha sido apresentada fisicamente.

Ponto de atenção: a apresentação dos documentos em formato eletrônico não ensejará devolução.

4. Ato registral único (art. 10 MP): previsão expressa de que o registro do memorial de incorporação e da instituição de condomínio sobre as frações ideais constituem ato registral único e, portanto, pagamento de emolumentos será sobre um único ato.

5. Registro da Incorporação (arts. 10 e art. 20, II da MP):

(i) aumentado de 120 para 180 dias o prazo de validade da documentação apresentada;

(ii) o incorporador tem 180 dias para concretizar a incorporação;

Obs: conceito de concretização da incorporação: caracterizado pela formalização da alienação ou oneração de alguma unidade futura, da contratação de financiamento para a construção ou pelo início das obras do empreendimento;

(iii) se não concretizada deverá atualizar a documentação a cada período de 180 dias;

6. Eleição da Comissão de Representantes (art. 10 MP): se não houver designação no contrato de construção, o incorporador deve providenciar, no prazo máximo de 6 (seis) meses, contados da data do registro da incorporação, a assembleia geral para eleição da comissão de representante.

7. Condomínio especial (arts. 10 e 11 da MP):

A inclusão na Lei 4591 do §1º-A, dispõe que o registro do Memorial de Incorporação sujeita as frações do terreno e respectivas acessões a regime condominial especial investindo o incorporador e os futuros adquirentes na livre disposição ou oneração de tais frações, sem a necessidade de anuência dos demais condôminos.

Benefícios: a disposição acima representa um avanço enorme para o mercado na medida em que permite a livre disposição e oneração das frações autônomas, ou seja, possibilita que o adquirente obtenha financiamento imobiliário para aquisição de unidade ainda na planta (em construção), inclusive mediante garantia de alienação fiduciária. Por outro lado, pode facilitar a dinâmica de constituição da garantia no Plano Empresário.

Ponto de atenção: a MP previu a inclusão do inciso II, no §10 do artigo 213 da Lei de Registros Públicos o qual dispõe sobre a representação do condomínio. Nesta parte citou o condomínio edilício e nomeou o regime de condomínio especial como “condomínio por frações autônomas”. Nos parece válido, neste ponto, alteração do texto contido na MP para deixar mais claro

8. Informações obrigatórias a serem prestadas aos adquirentes e à Comissão de Representantes na venda da unidade a prazo e preço certos (art. 10 MP):

(i) demonstrativo de estágio da obra e a correspondência com o prazo pactuado para entrega, (ii) relação de adquirentes com seus endereços residenciais e eletrônicos – importante observar as normas de LGPD;

(iii) prazo: no mínimo a cada 3 (três) meses

Estas medidas geram ainda mais transparência ao consumidor e facilitam a organização e contato entre os adquirentes na hipótese de eventuais contratempos com o incorporador.

9. Destituição do Incorporador (art. 10 MP):

(i) deliberada a destituição – obrigatoriedade de notificação do incorporador nos seguintes moldes:

. extrajudicial;

. feita pelo oficial do cartório de registro de imóveis da circunscrição em que está situado o empreendimento;

. endereço físico ou eletrônico do incorporador.

. conteúdo: concessão de 15 dias, contados da data da notificação, para que o incorporador:

– imita a Comissão de Representantes na posse do empreendimento;

– entregue à Comissão antes os documentos correspondentes à incorporação e os comprovantes de quitação das quotas de construção de sua responsabilidade

– efetive o pagamento das cotas que estiverem pendentes;

(ii) Unidades não negociadas e vinculadas ao pagamento de quotas da construção: não são suscetíveis de penhora por dívidas não relacionadas à incorporação até que o incorporador comprove os pagamentos. Tais unidades poderão ser vendidas e o valor obtido aplicado no pagamento das quotas da construção.

(iii) Requisitos da ata de assembleia de destituição: qualificação completa dos adquirentes e as respectivas frações ideais e acessões vinculadas às suas futuras unidades, bem como a indicação dos títulos aquisitivos, mesmo que estes não tenham sido registrados;

(iv) Registro da ata:

–  deve ser feito no registro de títulos e documentos;

– após registrada, é documento hábil para averbação da destituição na matrícula do empreendimento, implementação de todas as medidas judiciais ou extrajudiciais necessárias para o prosseguimento da obra ou liquidação do patrimônio de afetação.

10. Averbação da construção (art. 10 da MP): incumbência do incorporador fazê-la em correspondência às frações ideais discriminadas na matrícula do terreno. Permanece a responsabilização, perante os adquirentes, por perdas e danos que resultem da demora.

11. Irretratabilidade dos contratos de venda das unidades (art. 10 da MP): a MP revogou o §2º do art. 32 da Lei 4591/64 que determinava ser irretratável o contrato.

Há um aspecto positivo, já que permite às partes negociar algumas condições, por outro lado, há de se acompanhar com cautela eventuais abusos decorrentes de pedidos de resilição por motivos que não o justifiquem, especialmente em momentos de cenário econômico não favorável.

12. Condomínio de lotes (art. 13 da MP): a nova redação dada ao §2º do art. 1358-A do Código Civil, assim como a inclusão dos incisos I e II no referido parágrafo possibilita aplicar o regime jurídico das incorporações condomínio de lotes e neste caso equipara o empreendedor ao incorporador.

Entendemos que a expressão “no que couber” tem por condão reforçar que a adoção do regime deverá observar normas específicas da legislação urbanística que, por vezes, pode limitar a aplicação do regime jurídico de incorporações. Por outro lado, seria salutar uma melhor redação por meio de emenda à MP para melhor esclarecer este ponto.

 O time do jurídico Imobiliário do Reis Advogados (SP) segue acompanhando de perto o tema e compartilhando maiores detalhes sobre a Norma, sua tramitação e eventuais alterações.

Acesse a íntegra da MP 1085/21 clicando aqui.

Por Daniela Veltri, gerente jurídica da área de Direito Imobiliário do Reis Advogados (SP)