Nesta entrevista com o advogado Bruno dos Reis Scarmato Rodrigues de Souza, apresentamos detalhes sobre as mudanças e impactos trazidos pelo Marco Legal das Garantias. O especialista de Reis Advogados é coordenador Jurídico de Recuperação de Crédito voltado para Cooperativas, especialista em Direito Processual Civil. É, também, membro da Comissão de Direito Bancário da Ordem dos Advogados do Brasil, Seção de São Paulo.

Quais são os principais impactos do Marco Legal das Garantias para bancos e cooperativas que atuam na concessão de crédito?

As principais alterações trazidas pelo Marco Legal das Garantias referem-se à possibilidade de constituição de mais de uma alienação fiduciária por imóvel, desde que o valor de sua avaliação seja suficiente para garantir todas as dívidas contraídas pelo devedor fiduciante; aprimoramento dos procedimentos de recuperação de crédito previstos na Lei nº 9514/97 (alienação fiduciária de bens imóveis), no Decreto 70/66 (garantias hipotecárias) e Decreto 911/69 (alienação fiduciária de bens móveis). As alterações trazem maior segurança e celeridade, o que pode contribuir para a redução de riscos e consequentemente a diminuição da taxa de juros.

Na prática, como as instituições podem utilizar os novos instrumentos legais para aumentar a eficiência na recuperação de crédito?

Na prática, a existência de garantia real traz para o credor uma possibilidade maior de recuperação do crédito, se comparado, por exemplo, com um empréstimo ou operação financeira que tem apenas uma garantia fidejussória (pessoal). Isso, inclusive, reflete na taxa de juros aplicada para os respectivos contratos, já que ao precificar o retorno, as instituições financeiras e cooperativas de crédito levam em consideração o risco envolvido no contrato. Especificamente sobre o tipo de garantia, é recomendável que as instituições financeiras e cooperativas de crédito utilizem cada vez mais o instituto da alienação fiduciária, seja para bens móveis ou imóveis, tendo em vista sua natureza jurídica (propriedade resolúvel da instituição financeira ou cooperativa de crédito, sobre o bem), bem como, a celeridade prevista na Lei nº 9514/97 e no Decreto Lei nº 911/69.

Quais cuidados jurídicos devem ser observados na formalização de garantias múltiplas sobre um mesmo bem?

O Marco Legal das Garantias inseriu na Lei nº 9514/97 a possibilidade de realização de mais de uma alienação fiduciária por imóvel, desde que o seu valor de avaliação seja suficiente para garantir todas as dívidas contraídas pelo devedor fiduciante. Além disso, deve-se observar que é resguardada a preferência no recebimento do crédito de acordo com a ordem de constituição de cada alienação fiduciária, sendo indispensável de imediato o registro do contrato na matrícula do imóvel. Caso exista mais de uma alienação fiduciária para a mesma instituição financeira ou cooperativa de crédito, é recomendável que nos contratos exista previsão de vencimento antecipado de todas as operações. Por fim, é preciso ressaltar que em caso de múltiplas garantias e existência de mais de um credor, a lei estabelece a possibilidade de que um deles efetue o pagamento a dívida do devedor fiduciante comum, ficando este sub-rogado no crédito e na propriedade fiduciária em garantia.

A execução extrajudicial está realmente mais acessível? Quais riscos e precauções devem ser considerados?

Tanto do ponto de vista financeiro, quanto do ponto de vista da duração de um processo judicial, é possível afirmar que a execução extrajudicial é o melhor caminho, pois haverá apenas o pagamento de emolumentos junto aos respectivos cartórios e o procedimento é bem mais célere, se comparado a um processo judicial.

Especificamente, em relação aos bens imóveis, a Lei nº 9514/97 estabelece o seguinte procedimento: 1) intimação do devedor para purga da mora em 15 dias; 2) não havendo a purga da mora, ocorrerá a consolidação de propriedade em favor da instituição financeira ou cooperativa de crédito; 3) serão designados dois leilões em 60 dias a contar da averbação da consolidação de propriedade; 4) havendo arrematação por valor superior ao valor da dívida a instituição financeira ou cooperativa de crédito deve restituir para o devedor o sobejo (valor excedente) em 5 dias; 5) não havendo arrematação, a instituição financeira ou cooperativa de crédito ficará investida na livre disponibilidade do imóvel e exonerado da obrigação de depósito do sobejo, ou seja, ainda que o valor de avaliação do imóvel seja superior ao valor da dívida, não é cabível o requerimento de depósito da diferença.

Em complemento ao Marco Legal das Garantias, a Lei nº 13.465/2017 já havia implementado importantes mudanças na Lei nº 9514/97, dentre elas a que mais se destaca é o reconhecimento de impossibilidade de purga da mora após a consolidação de propriedade, pois até então o Judiciário entendia pela possibilidade de purga da mora até a assinatura do auto de arrematação, assim como ocorria nos contratos com garantia hipotecária e conforme previsão no Decreto nº 70/66.

O tema foi recebido de forma contraditória pelo Judiciário e deu ensejo a instauração de um Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas no Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP) – e Tema 26 –, ocasião em que foi firmada tese desfavorável para as instituições financeiras e cooperativas de crédito: “A alteração introduzida pela Lei nº 13.465/2017 ao art. 39, II, da Lei nº 9.514/97 tem aplicação restrita aos contratos celebrados sob a sua vigência, não incidindo sobre os contratos firmados antes da sua entrada em vigor, ainda que constituída a mora ou consolidada a propriedade, em momento posterior ao seu início de vigência”. Contudo, o Superior Tribunal de Justiça, decidiu pela aplicação imediata das alterações trazidas pela Lei nº 13.465/2017, sendo, portanto, garantido ao devedor apenas o direito de preferência na arrematação, rechaçando a possibilidade de purga da mora (REsp nº 1942898/SP, 2021/0175991-1).

Em relação aos bens móveis, o Marco Legal das Garantias trouxe a inovação de possibilitar que a busca e apreensão ocorra também pela via extrajudicial, através de procedimento semelhante ao já aplicado para bens imóveis, mas que deve ocorrer perante o Cartório de Registro de Títulos, desde que haja cláusula com previsão expressa para tanto.

Em recente decisão, o Superior Tribunal Federal, ao julgar as ADIns 7.600, 7.601 e 7.608, reconheceu a validade dos dispositivos legais que estabelecem o procedimento de busca e apreensão extrajudicial, com a ressalva de que não estão autorizados o ingresso forçado em domicílios e o uso de força por particulares, sendo que apreensão pode ocorrer apenas por meios administrativos, como o bloqueio eletrônico de circulação de veículos ou mediante entrega voluntária do bem.

Todas as alterações e decisões favorecem a utilização dos meios de expropriação extrajudiciais, contudo, as instituições financeiras e cooperativas de crédito devem seguir à risca tudo o que a lei determina, sob pena de nulidade de todo o procedimento.

Do ponto de vista jurídico, quais boas práticas são recomendadas para mitigar riscos e inadimplência nas operações garantidas?

Inicialmente, é indispensável que a análise de crédito seja criteriosa, tanto para verificar a capacidade do tomador de crédito, quanto para verificar a suficiência da garantia, minorando os riscos da concessão de crédito.

Por outro lado, os contratos devem ser elaborados com as cláusulas essenciais para pactuação do negócio jurídico, bem como algumas das cláusulas mencionadas anteriormente, especialmente relacionadas as garantias, como possibilidade de execução extrajudicial, vencimento antecipado das demais operações em caso de atraso no pagamento de algum dos contratos.

Por fim, ao optar pela execução extrajudicial, as instituições financeiras e cooperativas de crédito devem observar atentamente as disposições contidas nas leis específicas, evitando a ocorrência de eventuais nulidades no procedimento escolhido. Com esses cuidados, teremos procedimentos mais seguros e céleres.

O que o escritório tem feito para ajudar seus clientes a se adequarem a esse novo ambiente normativo?

O Escritório Reis conta com mais de 50 anos de experiência atendendo instituições financeiras e mais de 30 anos atuando com cooperativas. Nosso time jurídico é altamente qualificado e está sempre em constante evolução para oferecer o melhor suporte aos nossos clientes, seja na área consultiva ou contenciosa. Com toda essa trajetória, adquirimos a expertise necessária para atuar de forma eficiente tanto na via judicial quanto na extrajudicial, sempre buscando as melhores soluções para os nossos clientes.